历经数次“改名”和延期开业，北京SOLANA 蓝色港湾国际商区（下称：SOLANA）终于在今年6月份开门营业。时隔3个多月后，当记者来到SOLANA发现，虽然ZARA、Esprit、全明星运动餐厅等商家已开业，但仍出现不少空置的商铺。在亮码头酒吧街也仅有兰堂、欲望都市等少数几个酒吧开门营业，项目显得人气不足。
作为有15万平方米体量的商业项目，SOLANA在招商过程中一度传出招商不利的消息。如今随着SOLANA的开业，招商已不再是主要问题，而在接下来的运营和管理上，开发商采取什么样的方式来吸引消费者、在交通动向上如何引导人流，项目走向何处将成为日后成功与否的关键。

在周边有着众多成熟商业的情况下，SOLANA在商业定位、商家品牌组合等方面能否脱颖而出成为市场关注所在。为此，记者采访了相关业内人士，就SOLANA的商业现状以及未来将面临的挑战等内容进行阐述。

定位中高档 商家忙“打折”
美瑞百货满198元减80元；进巍美甲开业酬宾送代金券10元；海乐酒吧推出“欢乐—路行”优惠套餐——当记者日前在SOLANA采访时发现，不少已开业的商家都以各种形式的促销活动来吸引消费者的眼球。
以美瑞百货为例，作为SOLANA的主力百货，美瑞在该商业综合体显要位置租下了22000平方米的营业面积，划分了霓裳服装馆、珍宝名表馆、皮鞋皮具馆和家居家饰馆这四大主题区，并定位为“现代服饰家居百货主题店”。在这四个主题区内，涵盖了Armani、Burberry、CK等国际知名品牌。
从记者当天对美瑞百货的走访来看，前来商场消费的客人并不多。在霓裳服装馆和皮鞋皮具馆打折的店铺内，生意都较为冷清。“由于空前激烈的竞争，目前北京的百货业市场需要有独特的品牌知名印象才能获得成功。对于新入市的百货而言，如何通过商家的品牌组合和良好的市场推广来引导顾客增加来店次数、延长顾客的逗留时间成为首要任务。”北京汇博行房地产经纪有限公司董事总经理潘好龙说道。
对于定位中高档的美瑞百货而言，如何与仅1公里之遥的燕莎友谊商城形成差异化竞争最为关键。因为从目前来看，SOLANA周边的高端消费人群大多还是会选择去燕莎友谊商城消费。这一点，从这两个百货店的商家品牌档次上便可见一斑。（详见表1）
据悉，地处朝阳公园西北角的SOLANA，由19栋2至3层的欧式建筑构成，且按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力活主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。
目前SOLANA呈现出来的商家品牌与开发商对于整体项目的定位密不可分。在蓝色港湾国际商区市场推广部总监宋彦知看来，SOLANA一直坚持Lifestyle Shopping Center的商业模式，主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。
基于这样的商业定位，开发商在整体项目业态上划分出30%餐饮、酒吧以及娱乐休闲和70%的零售，试图通过加重餐饮、酒吧等业态的比例来吸引人们在此进行全天候的消费，来实现Lifestyle Shopping Center的定位。
然而，从目前SOLANA内各商家推行的商品打折、特卖活动来看，似乎并未取得很好效果，多数店铺的生意依然是冷冷清清。记者在街区中央广场内看到，传奇时代影城目前仍在进行装修工作，已开业的品牌商家诸如ZARA、Esprit等店内人群稀少，向人们发放介绍店铺小册子的青岛啤酒坊也鲜有消费者出现。在临近朝阳公园水域一侧的亮码头酒吧街，仅有欲望都市、兰棠、面纱等少数酒吧在营业，而在酒吧街的16号和17号店铺里正在进行山水摄影和芳草艺术展览，远还没有形成酒吧一条街的商业氛围。

商家赢利空间几何
自去年传出开业消息以来，SOLANA一度因延迟开业而成为市场和媒体讨论的话题。事实上，在商业地产集中入市的今年，北京的商业地产项目由于资金、招商、工程等方面的因素而推迟开业的不在少数。
现已开业的SOLANA，当初为何会出现数次延期开业的局面？尽管开发商的解释是由于工期的延后而导致项目未能按时开业。但据知情人士透露，除了工程问题，招商不力是SOLANA推迟开业的主要原因。
“SOLANA曾到中国香港、意大利、新加坡招商，但没有达到预期效果。为此，开发商先后换掉了几个招商团队。在这个过程中，其实从项目推出后的中文名在不断变化的现象，也能从侧面反映出开发商在招商过程中对商家品牌定位难以实现的不满。”该知情人士表示。
据悉，该项目的中文名由最早的圣拉娜国际玩物消费岛改成圣拉娜盈港时尚消费岛。之后将“圣拉娜”去掉变成盈港·SOLANA，即盈港国际商业享乐岛。最后改为蓝色港湾·SOLANA以及SOLANA·蓝色港湾国际商区。
“蓝色港湾目前的出租率为90%以上，可以说已经阶段性地完成了计划。现在还有一些主力店比如BHG精品超市、传奇时代影城和无印良品等都在进行紧张的装修。现在，我们也在积极联系一些有特色的主力店，这些主力店并不只限于百货店，而是选择一些可以和蓝色港湾整体定位相配合，和国际接轨的并能给消费者带来新的体验，和现有店铺业态形成互动的品牌，这将是我们选择新的主力店的首要考虑因素。”对于目前最新的招商情况，开发商相关负责人给予了如上的回答。
从以上这段话不难看出，寻找新的主力店仍是开发商正在着手做的事情。据悉，开发商在打造项目之初，推行的是设计先于招商的理念。而成熟的商业运作模式则是先招到足够的主力店才开始项目的整体设计工作。
对于先期入驻的商家而言，项目的整体开业时间、商业氛围和租金水平将会影响到其未来的赢利空间。如果商场开业时间一变再变，商家必然会承受不必要的损失。同样，在招商过程中推行的品牌策略和租金水平亦是商家关注所在。事实上，SOLANA招的商家大多是餐饮、服装、家居的组合，再搭配各种经营小商品的店铺。除了餐饮、酒吧、影院和百货店特色比较鲜明外，每栋很难形成主营特色。
据悉，SOLANA的平均租金已达到30元/平方米·天，即便是在位置不佳的东北部街区，租金也在10元/平方米·天左右。对于平均租金为30元/平方米·天的说法，开发商相关负责人予以了否认，但并不愿意透露目前具体的租金水平，仅表示没有达到如此高度。
“当初SOLANA的租金水平过高是我们放弃在此开店的原因。当时项目餐饮业态的平均租金在10元/平方米·天左右，而我们看重的店铺由于位于主餐饮街上，其租金达到了15元/平方米·天。通过考量周边的竞争环境和商业培育期，我们对未来的赢利空间不看好。”谈及当初与SOLANA的谈判，某国内餐饮老总如是说。
如果单纯以餐饮业态来看的话，按照10元/平方米·天的租金来计算，一个100平方米的店铺每月需缴纳的租金需要3万元。就目前项目呈现的商业气氛来看，对入驻的商家是一个不小的挑战。与餐饮业承租能力相对较弱相比，其他诸如服饰、家居等业态的租金显然会比这个水平要高。此外，作为一个开放式的商业街区，靠近水域的商业街很大程度上依赖天气的变化。如果在寒冷的冬季或者雨季，如何吸引客流的有效到达则成为商家要考虑的另一问题。

后期运营考验开发商
作为依托水域而建的商业综合体，规划设计显然是SOLANA最大的亮点。人们漫步其中，很容易从建筑规划、动线设计、景观园林到水景照明等方面感受到欧式小镇的风格。第一太平戴维斯机构曾评价，SOLANA的独特性在于其低密度性，这在北京较为罕见，另外该项目在设计、建筑和灯光使用方面付出了很多努力，以创造轻松愉悦的购物环境。
然而，随着项目的开业入市，对于开发商而言，真正的考验来自于在后期推广、运营管理方面的专业能力。
SOLANA虽然具备了一定规模体量，且紧挨着朝阳公园，但它的交通条件实际上并不十分理想。项目的西边入口是朝阳公园路，公交车仅有少数几路能直接到达。如果你从四环到项目东北部的入口，仅有一座桥与之相连。交通的不便，自然造成人流量的减少。而目前SOLANA面临的一个状况是，缺乏有效的知名度和商业气氛。除了做商业地产的业内人士了解以外，普通消费者对这个项目并不熟悉。另外，如何将消费者引入位于SOLANA内部商铺，交通动向如何布置也是亟待解决的问题。
“在SOLANA周边分布着燕莎友谊商城、新光天地等众多高端商业项目，且在地理位置和商业氛围上均优于该项目。开发商的当务之急是需要通过市场推广和举办活动让人们对项目有所认知。”北京源亚招商管理公司招商总监乔崇国说道。
实际上，在SOLANA的西侧已然汇集了很多餐饮、酒吧，尤其是在项目斜对面的“好运街商业街”，已逐渐形成了以餐饮、酒吧为特色的商业气氛。通过两个项目入驻商家的对比不难发现，SOLANA在餐饮、酒吧的商家数量上处于明显的下风（详见表2）。同时在其北侧，燕莎至东风桥段原有的酒吧街因种种原因一直未能成规模，现在SOLANA的酒吧街如何避免“重蹈复辙”，如何培养其自身的商业特色成为了摆在SOLANA开发商面前的一个难题。
此外，开发商对于项目在内部细节的运作上如何引导消费者还有待提高。例如项目在街区的百货店内设计有多个出口，使得随便一个通道便可快速转换到商业步行街部分。而在特色商业街内，也设计了多个台阶通道，从而形成了各个商区的自由切换。对于前来购物的消费者而言，如此联动的空间设计会让人感觉不容易找到目标商铺。因此，在商铺导购标志的设计上应该更加合理和详尽，让消费者能更加轻松地实现购物需求。