北京市第一中级人民法院民事判决书

（2005）一中民终字1282号

上诉人（原审被告）中国 （集团）总公司，住所地西城区西单民丰胡同三十一号。

法定代表人刘身利，总经理。

委托代理人韩某，北京市某某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京亨得利物业管理有限公司，

住所地北京市宣武区小椿树胡同14号。

法定代表人虞某某，董事长。

原审被告北京 物业管理有限责任公司，住所地西城区。

法定代表人喻某，总经理。

委托代理人某，北京市某某律师事务所律师。

上诉人中国水产（集团）总公司（以下简称中水集团）因房屋拆迁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2004）西民初字第8073号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2004年8月，北京亨得利物业管理有限公司（以下简称亨得利公司）起诉至原审法院称，2000年4月29日，北京中水嘉源物业管理有限责任公司（以下简称中水物业）持中水集团授权委托书与北京市钟表眼镜公司签订了《房屋租赁合同书》，后由中水物业、北京市钟表眼镜公司以及我公司签订了《合同主体变更协议书》，之前所述的《房屋租赁合同书》的主体变更为中水物业（出租人）与我公司（承租人）。合同履行至2001年7、8月间北京市西城区西单商业区建设开发公司对该地区展开拆迁前的入户调查，引起办公用房商户退租或不续租，我公司得知后多次与北京中水物业协商减免租金事宜，但中水物业于2002年3月19日才给予复函。在此期间，北京市西城区房屋土地管理局于2002年1月11日发出《北京市城市建设项目公示》，同年6月1日，该地区张贴出拆迁公告。后中水物业在未与我公司进行合同变更事宜协商的情况下，向北京市西城区人民法院提起民事诉讼，我公司提起反诉。该案经过了一审、二审以及再审审理，于2004年5月判令停产停业补偿问题，亨得利公司可另行解决。

我公司作为被拆迁房屋的实际使用人应当享有停产损失和搬迁费补偿的权利。中水物业不向我公司支付停产、停业补助费、搬迁补助费的行为违反了合同约定和法律规定，严重侵犯了我公司的经济利益。故起诉要求中水物业、中水集团向我公司1、支付因拆迁非住宅房屋产生的停产停业补偿款197.925万元；2、支付因拆迁产生的搬迁补助费3.2988万元；3、承担本案的诉讼费。

中水物业辩称，中水物业是受中水集团委托与亨得利公司签订的租赁合同，该房产权也是中水集团的，拆迁补偿款也是发给中水集团的，与中水物业无关，故不同意亨得利公司的诉讼请求。

中水集团辩称，我公司与亨得利公司于2000年4月签订了租赁合同，租赁期自2000年5月10日至2005年7月9日，年租金55万元。2001年10月，亨得利公司不支付租金，2002年4月29日我公司起诉要求与亨得利公司解除租赁合同，支付拖欠租金。2003年经法院判决解除合同。2002年6月1日拆迁开始，同年9月中水集团与拆迁单位达成协议，中水集团领取了停产、停业补助费和搬迁补助费。我公司认为与亨得利公司的租赁合同已于2001年12月解除，亨得利公司已丧失了租赁合同的主体资格，2004年8月亨得利公司才搬离，不存在停产停业，故不同意亨得利公司的诉讼请求。

原审法院审理后确认，鉴于2002年1月11日，北京市西城区房屋土地管理局发出《北京市城市建设项目公示》，对包括亨得利公司承租房在内的地区进行拆迁建设，要求自公告之日起，再建设用地范围内暂停房屋租赁等事宜；原告与中水物业签订的《房屋租赁合同》于2003年6月20日被依法解除，所以西城区安儿胡同8号，共计建筑面积1319.5平方米被拆迁时的承租人为原告。依据城市房屋拆迁的有关规定，对承租人的停产、停业的损失及设备拆迁安装补助费，应由被拆迁人给予补偿。故原告要求被拆迁人中水集团向其支付因拆迁非住宅房屋产生的停产、停业补助费1979250元及支付因拆迁产生的搬迁补助费，符合有关规定，本院予以支持。对于原告要求中水集团支付其因拆迁产生的搬迁补助费的数额，本院将根据中水集团实际得到的设备拆迁安装补助费32987.5元，予以判定。原告要求中水物业向其支付因拆迁非住宅房屋产生的停产、停业补助费及支付因拆迁产生的搬迁补助费，因中水物业不是被拆迁人，本院不予支持。故判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告中国水产（集团）总公司给付原告北京亨得利物业管理有限公司停产、停业损失人民币一百九十七万九千二百五十元。二、自本判决生效之日起十日内，被告中国水产（集团）总公司给付原告北京亨得利物业管理有限公司设备拆迁安装补助费人民币三万二千九百八十七元五角。三、驳回原告北京亨得利物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费二万零七十一元，由被告中国水产（集团）总公司负担（本判决生效后十日内交纳）。判决后，中水集团不服，以不同意给付亨得利公司停产、停业损失费为由上诉至本院，中水物业亦不同意原判，但未提出上诉，亨得利公司同意原判。

经审理查明，位于北京市西城区安儿胡同8号的中水招待所系中水集团的房产，中水集团于2000年1月1日签署授权委托书，授权中水物业对中水招待所进行经营管理。2000年4月29日，中水物业与北京市钟表眼镜公司签订了一份《房屋租赁合同书》。该合同约定：“由乙方（指北京市钟表眼镜公司）承租甲方（指中水物业）位于北京市西城区安儿胡同8号的中水招待所，房屋总建筑面积1309.9平方米（不包括临建房面积），可作为宾馆或办公、写字楼、餐饮用房使用。租赁期自2000年5月10日起至2005年7月9日止（其中2000年5月10日至7月8日共60天为乙方免租装修期）。租金为55万元人民币，日租金为年租金的1/365。租金按季支付，每季应付年租金总额的四分之一，乙方应于每季首月5日前将当季租金交付甲方。乙方应于本合同签定后十日内向甲方交纳三个月的租金的保证金，即人民币13.75万元。甲方将房屋出租给乙方后，乙方有权根据自己的使用目的，在不改变房屋结构的前提下，对该房屋进行装修，乙方自行承担全部装修费用。乙方拖欠租金30天以上的甲方有权终止合同，乙方应按本合同的规定向甲方支付租金和各项费用，如乙方逾期未付，须按日加付未付总额万分之四的违约金。由于地震、台风、暴雨、大火、战争以及其它不可预见或人力不可抵抗事件而影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同约定的条款履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以信函或传真方式通知另一方，并且在15日内提供需要延期履行的理由等有效证明文件，甲、乙双方将按该不可抗力事件对履行本合同的影响程度，商定是否解除本合同或部分免除本合同的责任或者延期履行本合同。在合同履行过程中遇有城市规划拆迁时，甲、乙双方都有权得到相应的补偿。本合同签定后，乙方去注册新的独立核算的物业公司（简称丙方），丙方的注册资金不低于80万元人民币。在丙方注册完成后，甲、乙、丙三方将按合同法规定办理有关本合同主体变更手续。主体变更后的合同与本合同具有同等法律效力，由甲、丙双方具体实施。中水物业及北京市钟表眼镜公司各自履行了自己的义务。2000年5月29日，亨得利公司成立，2000年6月12日，中水物业、亨得利公司及北京市钟表眼镜公司签订了一份《合同主体变更协议书》，将中水物业及北京市钟表眼镜公司双方签订的《房屋租赁合同书》的主体（即乙方）由北京市钟表眼镜公司变更为亨得利公司，亨得利公司代北京市钟表眼镜公司对该《房屋租赁合同书》享有权利、履行义务。2001年7、8月间，北京市西城区西单商业区建设开发公司因对该地区进行拆迁，展开入户调查，亨得利公司知道后多次与中水物业协商减免租金事宜。2002年1月11日北京市西城区房屋土地管理局发出《北京市城市建设项目公示》，对包括亨得利公司承租房在内的地区进行拆迁建设，要求自公告之日起，在建设用地范围内暂停房屋租赁等事宜。2002年3月19日，中水物业就亨得利公司要求见面租金一事给亨得利公司复函，要求亨得利公司在2002年3月31日前将2001年10月至12月的房租13.75万元交付中水物业，并提出双方应尽快对原合同有关房租、合同期限等条款进行修改，形成一份补充合同或备忘录。2002年6月1日，该地区张贴出拆迁公告，由北京市西城区西单商业区建设开发公司对该地区进行拆迁。

另查一，2000年5、6月间，亨得利公司以中水物业的名义，经规划局批准，将原来的4.5平方米的门厅翻改建为15平方米。

另查二，2003年9月27日北京市西单商业区建设开发公司（甲方）与中水集团（乙方）签订拆迁补偿协议书，内容包括：“乙方被拆房屋位于西城区安儿胡同8号，共计建筑面积1319.5平方米，房屋使用性质为出租写字楼。停产、停业期间损失补助费（每平方米1500元）共计1979250元，设备拆迁安装补助费（每平方米25元）32987.5元。”该款北京市西单商业区建设开发公司已支付给中水集团。

另查三，中水物业因租赁合同纠纷于2002年4月向原审法院起诉，要求解除与亨得利公司签订的《房屋租赁合同》，2003年6月，本院作出（2003）一中民终字2036号民事判决，解除了双方签订的租赁合同。亨得利公司给付中水物业房屋租金至2002年5月31日。

上述事实，有双方当事人陈述，及（2002）西民初字第10708号民事判决书、（2003）一中民终字第2036号民事判决书、（2004）一中民再终字第2580号民事判决书、拆迁补偿协议书等书证材料在案佐证。

本院认为，亨得利公司在租赁中水集团位于北京市西城区安儿胡同8号房屋期间，北京市西城区西单商业区建设开发公司于2002年6月1日对包括亨得利公司承租房在内的地区进行拆迁建设。根据人民法院生效判决内容所确认的亨得利公司给付中水物业房屋租金至2002年5月31日，双方签订的《房屋租赁合同》于2003年6月20日被依法解除，据此应认定在拆迁时亨得利公司系该拆迁房屋的承租人，依据城市房屋拆迁的有关规定，亨得利公司有权享有因拆迁造成的停产、停业损失及设备拆迁安装补助费。现中水集团以不同意给付亨得利公司停产、停业损失费之上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，原审法院判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二万零七十一元，由中国水产（集团）总公司负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费二万零七十一元，由中国水产（集团）总公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 闫平

代理审判员 芦建民

代理审判员 辛荣

二00五年四月十五日

书记员 刘旭

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