文：陈真诚

自2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）以土地政策打响2008年房地产调控第一枪后，1月16日，央行在中央政府亮出严厉政策后短短十天时间就亮出了今年从紧货币政策的头照：继2007年在全世界央行宏观调控的历史上绝无仅有的10次上调商业银行存款准备金率之后，决定自1月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。上调后的存款类金融机构人民币存款准备金率将达到15%,创自1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后22年来的新高。这是进入2008年以来，中国首次动用这个货币政策工具。

刚进入2008年以来仅半个月时间，中央政府就重力释放出了比以前更从严调控房地产的强烈信号。正如本文作者陈真诚所主持项目研究分析、主编文本、最近面市的《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》里所分析预测的一样，中央政府1月里相继频繁使用从严土地政策和从紧货币政策进行宏观调控，释放出了2008年房地产宏观调控会采取比2007年更严厉调控、比2007年更从严抓调控政策的实施与执行落实的信号，释放出了2008年将以从严土地政策和从紧张货币政策双箭齐发对房地产进行调控的严酷信号。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）说明，中央政府将通过土地政策的严格执行和深度实施，打击囤地行为，以加快土地的开发进度，加快房屋产品的上市量和上市速度，从而加大供应，将有效地抑制房价上涨。

紧随其后的1月16日，为了落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国央行宣布决定自1月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。上调后的存款类金融机构人民币存款准备金率将达到15%。这是央行继2008年1月份迄今为止已经3次发行央票、公开市场操作以来又一次采取更强力的举措，以打击流动性。

在2008年1月3日央行采取回笼资金的举动的当天，央行召开了2008年度工作会议。会上传出信息，央行将创新直接融资产品,研究开发能够实现企业直接融资的中期票据(期限为3-5年的票据)。紧随其后不到一周，1月8日，中国人民银行8日以价格招标方式向公开市场业务一级交易商发行了2008年第四期中央银行票据，并以利率招标方式开展了正回购操作，两大公开市场操作工具共回笼资金2440亿元，其中正回购量接近2000亿元，创下公开市场单次操作最高纪录。这是中国人民银行2008年第二次利用公开市场业务进行回笼资金，并关联2007年12月27日、28日回笼资金，说明操作的频率正在加快，公开市场资金回笼力度猛然加大。通过1月8日一天的操作，公开市场不仅全额对冲了本周释放的2090亿元资金，还实现了350亿元的净回笼。接着，刚过刚好一周，1月15日。中国人民银行又以价格招标方式向公开市场业务一级交易商发行了2008年第七期中央银行票据，并以利率招标方式开展了正回购操作，共计回笼资金2540亿元。简单计算可知，紧1月8日和1月15日两次操作，就共回笼资金4980亿元。而尾随其后的上调商业银行存款准备金率0.5个百分点，将更大程度地打击流动性，进一步加强流动性管理。应验了央行研究局副局长焦瑾璞、央行研究局货币政策处刘向耘所指出的那样：央行需要加大货币政策力度，加强本外币政策的协调和银行体系流动性管理，保持货币信贷的合理增长，改善金融宏观调控……汇丰中国区首席经济师屈宏斌在15日于北京召开的环球经济展望会上指出，2008年央行可能将存款准备金率提高到19%。国际著名投行雷曼兄弟15日也在京发布研究报告指出，预计年内央行可能将存款准备金率上调350个基点至18%。而著名经济学家、国务院经济顾问、北京大学中国经济研究中心主任林毅夫在1月12日却表示，实行从紧的货币政策，提高利率比提高存款准备金率要好。特别地，同从美国留学归来中国并与当年和林毅夫教授共同创立北京大学中国经济研究中心的易纲最近履新人中国人民银行副行长。从易纲此前所在相关场合的表态，尤其是有关央行货币政策关注通货膨胀、关注人民币存款实际利率为负、央行将更灵活、更积极使用货币政策进行宏观调控等重要表态来看，在发行央票、公开市场操作和上调商业银行存款准备金率之外，无疑还将更灵活、更积极地使用加息这一货币政策工具，以打击房地产投资购房行为。

这样，从刚进入2008年刚半个来月的宏观调控手段之出手频繁、政策从严等信号来看，本文作者陈真诚分析（更多房地产分析与趋势展望，请参看《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》。由于字数太多等原因，咨询报告内容不会上传网络，请与咨询报告外供者长沙新思维企业发展策划公司联系）认为， 2008年的房地产，将承受在配合使用行政政策调控、财政手段调控、税务手段调控、深化反贪腐、从严进行市场治理等手段的同时，承受从严土地政策和从紧张货币政策双箭齐发的趋严调控，对目前已经进入房价下降通道、高度卖方市场已异变为买方市场、全国各地普遍遇寒的房地产市场来说，这无疑将使之雪上加霜。

2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市一周房价也有较明显的波动,向下的趋势非常明显，而且部分城市显现出更加浓郁的“有价无市”市场氛围。2008年1月16日的《21世纪经济报道》称，广东地区房价的"领跌"、北京上海的萎靡,已经动摇了长达5年的单边上涨预期, 中国地产已严重过剩 房价未来三年将会大幅下跌。

2008年1月7日，中央电视台报道，房市越来越寒冷 一线城市房屋成交量在大幅萎缩。报道称，北京上海，成交量大幅萎缩。北京的二手房交易量从去年10月开始连续3个月走低，单月交易量12月份比11月份下降了34%，与此同时北京二手房价格涨幅明显放缓，12月比11月上涨3.16%，远低于前年的平均8%左右的涨幅。此外，北京期房的成交量也在大幅萎缩。根据北京房地产交易网统计，2007年12月网上日签约期房套数为254套，比11月减少111套，降幅近3成。2007年12月份上海住宅成交量进一步下滑，不到11月份销量的八成，二手房成交量也下降12%左右。深圳房屋销量也在持续下跌。

2008年1月11日，中央电视台《经济半小时》再次推出报道称“中房指数：北京房价大幅下跌”。报道说，“在中国房地产指数系统研究机构，记者看到2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%，北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌”。也就是说，北京房价2007年年末大跌跌幅高达“两位数”。

中国青年报社调中心在2008年元月上半月公布的最新公众调查发现，相信2008年房价将有所下降的公众比去年同期明显增多，公众持币待购气氛浓厚。公众对房价会下降表现得越来越有信心，有6成被调查者表示捂紧钱袋观望楼市。

有关调查显示，从2007年12月份新开项目中有关有成交记录的楼盘情况来看，成交均价为16194元/平方米，低于开盘均价16810元/平方米3.8个百分点。刚进入2008年，北京楼市更加弥漫观望气氛，新年刚一开始炒房人集体逃亡。一直被一些舆论宣称需求刚性、房价坚挺不会下降的北京房价“坚冰”就已经进一步消融，就有新开的楼盘，除了送车库外，还最高降40万元甩卖。

有媒体报道称，2008年1月11日，北京韦伯国际发展中心前期24500元／平方米的公寓均价，已降为22000元／平方米。另外，与其他很多楼盘一样，购房者还可以享受折扣优惠，房价累计降幅达3000多元。而暗降房价促销楼盘的则更多。位于北京海淀区西三旗的富力桃园推出的促销活动成为深圳买房送宝马车的另一翻版。在富力桃园，16000－17000元／平方米的房价，打折后为13000－14000元／平方米。销售人员称，购买一套C11栋3单元的房子，所享受的优惠“相当于一台（奥迪）车。”另外，在富力桃园，开发商还推出了购房送停车位，一次性付款9折优惠等促销手段。买房子送奥迪引爆了北京楼市的价格战。目前，北京变相降价即房价“暗降”的楼盘多达50多个。波特兰花园赠送私家花园及进口厨房家电，公园15号送别墅车位，金碧湖畔赠价值近40万元厨卫精装等等。富力桃园、桃花岛金街折扣都低到9折。信然广场对买房的客户除了赠两年物业费、契税以及维修基金、印花税之外，额外还赠送27777元创业基金。潘石屹旗下的SOHO北京公馆也加入了楼市价格战的行列，购房者可获赠价值5万元的全套家电，还有随赠的家具、床单、被褥等和2万元的物业积分（可冲抵物业费），银行按揭及一次性付款的客户，分别可以享受99折和94折房价的优惠，前5名签约客户以及任何购房者，额外还可获得2％的房价折扣。

据有关数据监测显示，2008年第一周北京住宅期房共成交1266套，成交面积13.96万平方米，与上周相比成交套数和成交面积均有明显的下降，降幅分别达到了27.41%和31.48%。北京市建委1月15日公示的预售信息等最新统计数据表明，北京市2007年12月份共计50个项目开盘销售，共提供了130.5万平方米的住宅，而该月销售出去的住宅面积是124.4万平方米。这就是说，北京楼市的新增供应面积已经超过了销售面积，呈现供大于求现象。

上海元旦楼市冷清，楼市走出卖方市场，一些新开楼盘在元旦期间搞起了促销的活动。 随着时间后移，一度被认为需求最刚性、房价最坚挺的上海楼市继续盘整，房价下滑幅度有所增大。有统计显示，1月3日至9日一周内，上海商品住宅成交量为20.07万平方米，环比减少0.45万平方米，减幅为2.18%。

2007年12月中旬，万科楼盘带头全线降价事件以及王石的“楼市拐点说”，更让深圳乃至全国楼市卷入了一场房价变局迷雾。深圳业主有担心房价大降着急“送宝马”卖房。据有关数据监测显示，2008年第一周深圳商品住宅成交总套数为456套,平均日成交65套，环比下跌38.29%；总成交(行情论坛)面积4.34万平方米，平均日成交0.62万平方米，环比下跌37.37。

刚进入2008年，广州各种特价房、折扣房在楼市各处横飞，不少想在年底入市抄底的买家也纷纷出手，CBD楼盘也集体调低售价。在珠江新城，有新货推出的楼盘，基本都有特惠单位推出，一些楼盘干脆直接调低30％－40％的楼价。而保利108公馆、嘉裕君玥公馆、广州丽江花园、汇峰、中海花城湾等楼盘都有产品在售，其中也不乏特惠单位。 其中，保利108公馆，整体楼价约可打9.5折。而东莞开发商普遍对于2008年楼市回暖缺乏信心。

据有关数据监测显示，2008年第一周天津商品住宅成交量也大幅回落，成交套数为973套，成交面积为9.91万平方米，环比分别下降43.50%和48.97%；

2008年以来，重庆开发商急于变现资金扎堆售楼，成交量持续下滑，楼市进入几年来最惨淡时期。新年后新房成交量较前下跌接近四成，成交金额减少近三成。进入2008年第二周后，重庆楼市虽然供应开始放量，成交量出现回升，但成交均价回落。

2008年以来，一直被认为需求刚性、房价坚挺的南京楼市，认购量、成交量双双下跌，多个板块出现个位数的销售量。2008年第一天，南京楼市依然在持续2007年12月以来的低迷，持续有价无市。2008年1月1日，数据显示，南京市当日共认购住宅153套，成交18套，销售总量为171套。这个数据还不到去年住宅销售高峰时的一半。元月以来，南京开发商扎堆推房却普遇冷落。由舆论称，楼盘的普遍销售率可能很难过50％，部分性价比低、单价高的楼盘甚至不及20％。南京网上房地产对1月5、6日两日全市销售状况进行了统计。数据显示，周六全市商品住宅共认购239套、成交32套；周日（截至当日17：00）全市商品住宅共认购191套，成交76套。两日总共认购430套、成交108套，比起旺季时候，不及其一天销售量。尽管南京楼市不再局限于部分楼层不好、房型超大的房源的优惠促销遍布楼市的各个板块，近期所推的房源中几乎所有开发商都给出了优惠，且降价的幅度也真的让人感觉到“房价在降”。有楼盘宣称凡是2008年前100位购房者均有可能中奖，奖品为价值12万的别克轿车，同时还买房还送装修基金。无论是江北楼盘还是河西楼盘，几乎到处可见折扣、优惠乃至直接降价促销：不打折根本卖不掉，而越打折约观望。南京网上房地产显示，1月9日全市商品房共认购132套，这一数据甚至比2008年开年的1月1日还要低，新房认购再创新低。持续的交易量走低和浓厚的观望气氛，迫使南京开发商不断做出让步，变相打折花样百出。新年元月以来，南京楼市就有20个以上楼盘扎堆开盘。尽管开发商割肉抛盘，而越打折越观望，楼市仍难解冻。同时，二手房市场行情也持续走低。

进入2008年以来，杭州楼市目前的观望气氛越来越浓厚。2008年1月6日，杭州楼市的成交行情异常冷清。主城区成交只有10套，预定21套，成交均价14027元/平方米。余杭区成交18套，预定12套，均价8589元/平方米。而主城区中的五个区块：下城、江干、拱墅、之江和下沙区块昨天成交都为零。预定行情也很一般，只有新绿园达到7套。在二手房方面，杭州有一套排屋，2007年10月份挂价曾高达1000万元，而2008年元月的实际成交价只有550万元，相当于打了个5.5折。据有关数据监测显示，2008年第一周杭州商品住宅成交总套数为191套,比上周519套下降63%，平均日成交32套；总成交面积2.25万平方米，平均日成交0.38万平方米，环比下降63%；总成交金额为3.68亿元，日均成交额0.61亿元，环比下降近60%。

在南昌、厦门、长沙、武汉、成都、济南、石家庄、沈阳等一些二三线城市，同样也出现了或明或暗的降价促销，或呈现有价无市局面。几乎全国各地，出现了房价普遍性的理性回调性下降，而成交则更是冷清，一如当下的雪冬天气。而且，宏观调控及其2008年以来的中央政府将以更严的政策调控房价的信号，更导致了房市的观望。受房价下降趋势影响，加上资金链吃紧，也使得开发商对于低迷的楼市持慎重的观望，对土地拍卖热情不高的原因。进入2008年，相继在广东东莞市、北京市等城市出现了土地频频流拍的一幕，使得土地价格预期将陆续走低。

另外，在1月16日，也有消息传出说，建设部严批3种不良行为，并表示将出政策应对哄抬房价行为。

无疑，高房价已经成为了中央政府高度关注并将着力解决的问题，而潜伏的通货膨胀预期危机更加大了政府进一步打击流动性的可能。本文作者陈真诚分析认为，政府加大力度打击流动性，房地产投资行为无疑将遭受更严厉的打击。在国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》、央行发行央票、加大力度公开市场操作之后，央行接连上调存款准备金率，以及包括进一步加息、行政性调控趋严和将采取更严厉政策进行市场治理等在内的未来调控信号，无疑将使得目前房地产市场雪上加霜。尤其是，从严土地政策和从紧货币政策的调控利器双箭齐发，无疑将进一步深度打击房地产投资回报预期，深度打击房价报复性回涨的预期，很可能将促使房价进一步深度下降。而且，很可能的是，不但下降速度将加快，下降幅度将加大，下降面也将进一步加大：包括一度被认为需求很刚性、房价很坚挺的上海、北京以及一些二三线城市。这些，无论是消费者还是开发商，建议都应该引起重视，以尽可能避免给购房或企业经营带来不必要的损失或风险。

注：更多房地产分析，请参看《国房分析咨询报告——2007年中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》。由于共有近20万字等原因，已经出炉并开始外供的印刷报告文本内容，将不会上传网络上。

（工作联系作者陈真诚：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明事宜）